Immobilienmakler

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) zählen Immobilienmakler zu den „Verpflichteten“ des Gesetzes. Immobilienmakler im Sinne des GwG ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt (§ 1 Abs. 11 GwG). Als Verpflichtete haben Immobilienmakler die Vorschriften des GwG zu beachten und sich so davor zu schützen, von Kriminellen zur Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung missbraucht zu werden. Der Gesetzgeber hat die Immobilienmakler bewusst zusätzlich zu Notaren verpflichtet – bereits im Vorfeld eines Immobilienkaufs können Sie möglicherweise Verdachtsmomente erkennen, die den Notaren verborgen bleiben! Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist meist kein Notar involviert, daher kommt den geldwäscherechtlichen Pflichten der Immobilienmakler in diesen Fällen eine eigene Bedeutung zu.

Verpflichte des Geldwäschegesetzes müssen grundsätzlich ein Risikomanagement einführen (§§ 4 ff. GwG), bestimmte Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden einhalten (§§ 10 ff. GwG) sowie gegebenenfalls Verdachtsmeldungen abgeben (§§ 43 ff. GwG). Außerdem sind bestimmte Unternehmen und Rechtsgestaltungen, unabhängig davon, ob sie Verpflichtete im Sinne des GwG sind, verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten dem sogenannten Transparenzregister (§§ 18 ff. GwG) zu melden, das beim Bund angesiedelt ist.

Das Regierungspräsidium als zuständige Aufsichtsbehörde (§ 50 GwG) hat dafür Sorge zu tragen, dass die geldwäscherechtlichen Pflichten auch tatsächlich umgesetzt werden. Hierfür hat die Behörde unter anderem das Recht, die Einhaltung der GwG-Pflichten, auch ohne besonderen Anlass, zu überprüfen sowie im Einzelfall konkrete Maßnahmen anzuordnen (§ 51 GwG). Eine Vielzahl von Verstößen gegen die einzuhaltenden Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten (§ 56 GwG). Werden diese der zuständigen Aufsichtsbehörde bekannt, so kann sie Bußgelder verhängen.

1.Risikomanagement (§§4 ff. GwG)

Die Pflicht, ein Risikomanagement einzuführen, haben alle Immobilienmakler, die den Abschluss von Kaufverträgen vermitteln. Für Immobilienmakler, die Pacht- oder Mietverträge vermitteln, besteht diese Pflicht nur, wenn die monatliche Pacht oder Miete 10.000 Euro oder mehr beträgt (§ 4 Abs. 4 GwG) – maßgeblich ist der Betrag der Nettokaltmiete bzw. der Nettokaltpacht.

2. Sorgfaltspflichten (§ 10 ff. GwG)

Geldwäscher und Terroristen wollen anonym bleiben. Aus diesem Grund sind die Identifizierung des Vertragspartners, der ggf. für diesen auftretenden Person und eines möglicher Weise hinter dem Vertragspartner stehenden wirtschaftlich Berechtigten von zentraler Bedeutung. Für Verkaufsgeschäfte enthält das Geldwäschegesetz eine besondere Regelung zur Identifizierungspflicht des Immobilienmaklers:

  • Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie vermitteln, müssen Sie (anstelle Ihres/Ihrer Maklervertragspartner) die Vertragsparteien des Kaufgegenstandes identifizieren, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG).

Für die Vermittlung von Pacht-/Mietverträgen ab 10.000 Euro gilt:
Immobilienmakler müssen die Identifizierungspflichten gem. § 11 Abs. 1 GwG vor Begründung der Geschäftsbeziehung (=Maklervertrag) oder vor Durchführung der Transaktion erfüllen.

Außerdem müssen Sie in folgenden Fällen identifizieren (§ 10 Abs. 3 GwG):

  • Wenn außerhalb einer bestehenden Geschäftsbeziehung (Maklervertrag) eine Transaktion ab 15.000 € durchgeführt wird, auch wenn dieser Betrag durch künstliche Stückelung erreicht wird.
  • Wenn Sie den Verdacht haben oder wissen, dass mit dem Zahlungsvorgang Geld aus einer Straftat „gewaschen“ werden soll oder dass die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen könnten – auch, wenn noch kein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages geäußert wird oder die Schwelle von 10.000 Euro bei Miet-/Pachtverträgen nicht erreicht wird! Darüber hinaus sind ggf. verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) anzuwenden und eine Verdachtsmeldepflicht zu prüfen.
  • Bei Zweifeln, ob die aufgrund des Geldwäschegesetzes erhobenen Angaben zur Identität des Vertragspartners, einer für diesen auftretenden Person oder Identität des wirtschaftlich Berechtigten zutreffend sind.

Näheres zu den umfangreichen Sorgfaltspflichten entnehmen Sie bitte der gesonderten Rubrik.

3. Verdachtsmeldungen (§ 43 ff. GwG)

Bei folgenden Anhaltspunkten sind Sie verpflichtet, unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen Financial Intelligence Unit zu schicken – hierfür ist i.d.R. die Internetanwendung „goAML“ als Meldeportal zu nutzen:

  • Der Vermögenswert könnte aus einer kriminellen Handlung stammen oder eine illegale Herkunft haben,
  • die Transaktion oder der Vermögensgegenstand dient möglicher Weise der Terrorismusfinanzierung oder steht mit ihr im Zusammenhang
  • und/oder der Vertragspartner legt ihnen gegenüber nicht offen, ob er für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt.

Wichtig: Die Meldepflicht gilt unabhängig von der Höhe des Geschäfts (bei Mietmaklern, also auch bei Unterschreitung des Schwellenwertes von 10.000 oder unbar).

4. Einige weitere wichtige Pflichten:

Es bestehen umfangreiche Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten (§ 8 GwG), insbesondere im Hinblick auf die Identität der Kunden – Näheres entnehmen Sie bitte der Rubrik „Dokumentation“.

Mutterunternehmen gem. § 1 Abs. 25 GwG, die Verpflichtete des GwG sind, müssen zusätzlich gruppenweite Verfahren (§ 9 GwG) vorhalten.

Alle Verpflichteten des Geldwäschegesetzes müssen sich elektronisch bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) registrieren, unabhängig von der Abgabe einer Verdachtsmeldung (§ 45 GwG).