Nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes (GwG) zählen Immobilienmakler zu den Verpflichteten des Gesetzes. Immobilienmakler im Sinne des Geldwäschegesetz ist, wer gewerblich den Abschluss von Kauf-, Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermittelt (§ 1 Abs. 11 GwG). Als Verpflichtete haben Immobilienmakler die Vorschriften des Geldwäschegesetz zu beachten und sich so davor zu schützen, von Kriminellen zur Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung missbraucht zu werden. Der Gesetzgeber hat die Immobilienmakler bewusst zusätzlich zu Notaren verpflichtet – bereits im Vorfeld eines Immobilienkaufs können Sie möglicherweise Verdachtsmomente erkennen, die den Notaren verborgen bleiben. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist meist kein Notar involviert, daher kommt den geldwäscherechtlichen Pflichten der Immobilienmakler in diesen Fällen eine eigene Bedeutung zu.
Verpflichte des Geldwäschegesetzes müssen grundsätzlich ein Risikomanagement einführen (§ 4 ff. GwG), bestimmte Sorgfaltspflichten in Bezug auf Kunden einhalten (§ 10 ff. GwG) sowie gegebenenfalls Verdachtsmeldungen abgeben (§ 43 ff. GwG).
Das Regierungspräsidium als zuständige Aufsichtsbehörde (§ 50 GwG) hat dafür Sorge zu tragen, dass die geldwäscherechtlichen Pflichten auch tatsächlich umgesetzt werden. Hierfür hat die Behörde unter anderem das Recht, die Einhaltung der Geldwäschegesetz-Pflichten, auch ohne besonderen Anlass, zu überprüfen sowie im Einzelfall konkrete Maßnahmen anzuordnen (§ 51 GwG). Eine Vielzahl von Verstößen gegen die einzuhaltenden Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten (§ 56 GwG). Werden diese der zuständigen Aufsichtsbehörde bekannt, so kann sie Bußgelder verhängen.
1. Risikomanagement (§ 4 ff. GwG)
Die Pflicht, ein Risikomanagement einzuführen, haben alle Immobilienmakler, die den Abschluss von Kaufverträgen vermitteln. Für Immobilienmakler, die Pacht- oder Mietverträge vermitteln, besteht diese Pflicht nur, wenn die monatliche Pacht oder Miete 10.000 Euro oder mehr beträgt (§ 4 Abs. 4 GwG) – maßgeblich ist der Betrag der Nettokaltmiete bzw. der Nettokaltpacht. Sofern Sie Ihre berufliche Tätigkeit als Angestellter eines Unternehmens ausüben, obliegt die Pflicht, interne Sicherungsmaßnahmen nach § 6 Abs. 1 und 2 GwG zu treffen, dem Unternehmen.
2. Sorgfaltspflichten (§ 10 ff. GwG)
Geldwäscher und Terroristen wollen anonym bleiben. Aus diesem Grund sind die Identifizierung des Vertragspartners, der gegebenenfalls für diesen auftretenden Person und eines möglicher Weise hinter dem Vertragspartner stehenden wirtschaftlich Berechtigten von zentraler Bedeutung. Für Immobilienmakler enthält das Geldwäschegesetz eine besondere Regelung zur Identifizierungspflicht:
- Wenn Sie den Kauf oder Verkauf oder aber die Vermietung/Verpachtung einer Immobilie mit einer monatlichen Nettokaltmiete oder Nettokaltpacht ab 10.000 Euro vermitteln, müssen Sie die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts, gegebenenfalls für diese auftretende Personen und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren und zwar, sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäftes besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG in der Fassung ab 1. August 2021).
Außerdem müssen Sie insbesondere in folgenden Fällen identifizieren (§ 10 Abs. 3 GwG):
- Bei der bloßen Annahme, dass mit dem Zahlungsvorgang Geld aus einer Straftat „gewaschen“ werden soll oder dass die Vermögenswerte im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen könnten – auch, wenn noch kein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages geäußert wird oder die Schwelle von 10.000 Euro bei Miet-/Pachtverträgen nicht erreicht wird. Darüber hinaus sind die Vorschriften zu den verstärkten Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) zu beachten und eine Verdachtsmeldepflicht zu prüfen.
- Bei Zweifeln, ob die aufgrund des Geldwäschegesetzes erhobenen Angaben zur Identität des Vertragspartners, einer für diesen auftretenden Person oder Identität des wirtschaftlich Berechtigten zutreffend sind.
Näheres zu den umfangreichen Sorgfaltspflichten entnehmen Sie bitte der gesonderten Themenseite.
3. Verdachtsmeldungen (§ 43 ff. GwG)
Bei folgenden Anhaltspunkten sind Sie verpflichtet, unverzüglich eine Verdachtsmeldung an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen Financial Intelligence Unit zu schicken – hierfür ist in der Regel die Internetanwendung „goAML“ als Meldeportal zu nutzen:
- Der Vermögenswert könnte aus einer kriminellen Handlung stammen oder eine illegale Herkunft haben,
- die Transaktion oder der Vermögensgegenstand dient möglicher Weise der Terrorismusfinanzierung oder steht mit ihr im Zusammenhang
- und/oder der Vertragspartner legt ihnen gegenüber nicht offen, ob er für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt.
Wichtig: Die Meldepflicht gilt unabhängig von der Höhe des Geschäfts (bei Mietmaklern, also auch bei Unterschreitung des Schwellenwertes von 10.000 Euro).
4. Einige weitere wichtige Pflichten:
Es bestehen umfangreiche Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten (§ 8 GwG), insbesondere im Hinblick auf die Identität der Kunden – Näheres entnehmen Sie bitte dem Thema Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht.
Mutterunternehmen gemäß § 1 Absatz 25 GwG, die Verpflichtete des GwG sind, müssen zusätzlich gruppenweite Verfahren (§ 9 GwG) vorhalten.
Alle Verpflichteten des Geldwäschegesetzes müssen sich elektronisch bei der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) registrieren, unabhängig von der Abgabe einer Verdachtsmeldung (§ 45 GwG).
Außerdem sind bestimmte Unternehmen und Rechtsgestaltungen, unabhängig davon, ob sie Verpflichtete im Sinne des Geldwäschegesetz sind, verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten dem Transparenzregister (§ 18 ff. GwG) zu melden, das beim Bund angesiedelt ist. Bitte beachten Sie die Hinweise zu den Eintragungspflichten, die das Bundesverwaltungsamt als FAQ veröffentlicht.